મુંબઈ પુનર્વિકાસથી 44,000+ નવા ઘર ખુલશે, કુલ કિંમત ₹1,305 અબજ: નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયા

મુંબઈ, 10 સપ્ટેમ્બર 2025- નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયાએ આજે બહાર પાડેલી સંશોધન વિશ્લેષણમાં ખુલાસો કર્યો કે 2030 સુધીમાં મુંબઈ (MCGM) વિસ્તારમાં ચાલી રહેલા હાલના સોસાયટી પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ દ્વારા કુલ 44,277 નવા ઘરોની સ્થાપના થશે, જેની કુલ કિંમત ₹1,305 અબજ હશે. આ સોસાયટી પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ માત્ર શહેરના રહેણાંક બજારની ક્ષમતા ખોલશે જ નહીં, પરંતુ મુંબઈની સ્કાઇલાઇન પણ બદલશે. રિપોર્ટ અનુસાર, 2020 થી અત્યાર સુધીમાં કુલ 910 હાઉસિંગ સોસાયટીજણે વિકાસ કરારો (DA) પર હસ્તાક્ષર કર્યા છે, જે લગભગ 326.8 એકર (1.32 મિલિયન ચો. મીટર) સંભવિત જમીન ક્ષેત્ર ખોલે છે, જે FSI ઉપયોગના નિયમો અને વિવિધ વિસ્તારોમાં સરેરાશ યુનિટ કદ પર આધારિત છે. રિપોર્ટમાં નોંધ્યું છે કે અંદાજે 1,60,000 સોસાયટીજણાં 30 વર્ષથી વધુ વયનાં છે અને પુનર્વિકાસ માટે યોગ્ય છે

ભવિષ્યમાં સંભવિત પુરવઠો: આશરે 44,277 નિવાસીય યુનિટ્સ અને અંદાજિત બજાર મૂલ્ય:

સૂક્ષ્મ બજારો અંદાજિત એકમો અંદાજિત બજાર મૂલ્ય (રૂપિયા અબજ)
પશ્ચિમી ઉપનગરો ૩૨,૩૫૪ ૯૪૧
મધ્ય ઉપનગરો ૧૦,૪૨૨ ૨૪૩
મધ્ય મુંબઈ ૧,૦૮૫ ૯૧
દક્ષિણ મુંબઈ ૪૧૬ ૩૦
કુલ ૪૪,૨૭૭ ૧,૩૦૫
નોંધ: આ સંપૂર્ણપણે સપ્લાય-બાજુનો અંદાજ છે અને લોન્ચ વેગ, ફાઇનાન્સિંગ અથવા તબક્કાવાર અવરોધોને ધ્યાનમાં લેતો નથી.

પશ્ચિમી ઉપનગરો, જેમાં બાંદ્રાથી બોરીવલી સુધીના ઉચ્ચ ગીચતાવાળા વસ્તીવાળા સ્થળોનો સમાવેશ થાય છે, તેમાં 32,354 નવા ઘરોનો ઉમેરો થવાની અપેક્ષા રાખી શકાય છે જે સોસાયટીના પુનર્વિકાસમાંથી કુલ સ્ટોકના 73% છે, જ્યારે દક્ષિણ મુંબઈમાં 416 નવા રહેઠાણ એકમો ઉમેરવામાં આવશે.
સોસાયટીના પુનઃવિકાસમાંથી મુક્ત વેચાણના વેચાણથી રાજ્ય સરકારને આગામી 5 વર્ષમાં 6,500 કરોડ રૂપિયાની અંદાજિત આવક થવાની અપેક્ષા છે. વધુમાં, આ જ સમયગાળામાં મુક્ત વેચાણથી અંદાજિત 6,525 કરોડ રૂપિયાનો ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ (GST) પણ જનરેટ થશે.

શિશિર બૈજલ, અધ્યક્ષ અને મેનેજિંગ ડિરેક્ટર, નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયા કહે છે, “મુંબઈમાં સોસાયટી પુનર્વિકાસ અનિવાર્ય અને મહત્વપૂર્ણ છે, કારણ કે શહેરમાં ગ્રીનફિલ્ડ વિકાસ માટેના માર્ગ મર્યાદિત છે અને માંગ સતત વધતી રહી છે. પુનર્વિકાસે અનેક માઇક્રો-માર્કેટ્સની ગતિશીલતા નોંધપાત્ર રીતે બદલાવી છે અને મુંબઈના શહેરી નવિનીકરણ માટે એ મહત્વપૂર્ણ પ્રેરક છે. સોસાયટી પુનર્વિકાસમાંથી મુક્ત વેચાણ ઘટક અંદાજે ₹7,830 કરોડ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને વધુ ₹6,525 કરોડ GST ઉત્પન્ન કરશે. પરંતુ, આજના સમયમાં આ સેગમેન્ટ ખૂબ ગરમ લાગતું હોય છે અને ઝડપથી પરિવર્તનની સીમા સુધી પહોંચતું હોય છે. વધતી કિમતો દ્વારા પ્રતિબદ્ધતાઓ વધારી દીધી છે જે ટકાઉ મર્યાદાની પાર પહોંચી ગઈ છે, જ્યારે સોસાયટી સભ્યોની અપેક્ષાઓ અસમાનરૂપે વધી ગઈ છે. આ તબક્કે, સોસાયટીઓ અને ડેવલપર્સ બંને માટે તેમના વ્યવસ્થામાં પૂરતો હેડરૂમ રાખવો અને નાણાકીય રચનાને સમજદારીથી તૈયાર કરવું અનિવાર્ય છે. ફક્ત આવી શિસ્ત સાથે પ્રોજેક્ટ્સ ઉદ્ભવતા પડકારો સામે મજબૂત રહી શકે છે અને પુનર્વિકાસ શહેરની દીર્ધકાળીન જરૂરિયાતોને પૂરું પાડવાનું ચાલુ રાખી શકે છે.”

પશ્ચિમી ઉપનગરો ભાલાનો ગ્રોથ

રિપોર્ટ ઉપનગર બજારના પ્રભુત્વ પર ભાર મૂકે છે. 2020 થી 2025ની પહેલી અડધીમાં, માત્ર પશ્ચિમી ઉપનગરોએ 910 સોસાયટી કરારોમાંથી 633 કરારો નોંધાવ્યા, જે 2020 થી હસ્તાક્ષર કરાયેલા તમામ કરારોનું 70% દર્શાવે છે. કેન્દ્રિય ઉપનગરોએ વધુ 234 સોસાયટીઓ ઉમેરવી, જેના દ્વારા ઉપનગરોનું કુલ યોગદાન લગભગ 96% સુધી પહોંચ્યું.

આલેખ: ભૌગોલિક ફેલાવો: ઉપનગરીય કોરિડોર મુંબઈના નવીનીકરણનું નેતૃત્વ કરે છે

બોરીવલી, અંધેરી અને બાંદ્રા માઇક્રો-માર્કેટ ટોચના ત્રણ પુનર્વિકાસ હોટસ્પોટ તરીકે ઉભરી આવ્યા છે, જે મળીને 139 એકરથી વધુ પ્રવૃત્તિનું યોગદાન આપે છે. તેનાથી વિપરીત, મધ્ય અને દક્ષિણ મુંબઈમાં ફક્ત 43 પુનર્વિકાસ કરારો નોંધાયા છે, જે વિભાજિત માલિકી, વારસાગત ભાડાપટ્ટાઓ અને ઊંચા પ્રવેશ ખર્ચના પડકારોને રેખાંકિત કરે છે.

નાના પ્લોટ પ્રવૃત્તિ પર પ્રભુત્વ ધરાવે છે

પુનર્વિકાસ મુખ્યત્વે સંકુચિત સોસાયટીઓમાં કેન્દ્રિત છે. 2020 થી નોંધાયેલા કરારોમાં 80% કરતાં વધારે 0.49 એકરથી નાના પ્લોટ્સ માટેના હતા, જે ઘણિભૂત શહેર વિસ્તારમાં જમીનની એકત્રતા કરવા માટેની કામગીરીની પડકારોને હાઇલાઇટ કરે છે. 2020 થી, 0.49 એકર સુધીના પ્લોટ વિસ્તારવાળી 754 સોસાયટીઓએ સોસાયટી પુનર્વિકાસ માટે કરારો પર હસ્તાક્ષર કર્યા છે.

કોષ્ટક: સરેરાશ ડીલ કદ
વિસ્તાર શ્રેણી (એકર) 2020 2021 2022 2023 2024 2025 કુલ ડીલ્સ
0 – 0.25 49 166 134 36 86 59 530
0.25 – 0.49 12 69 47 17 51 28 224
0.49 – 0.74 5 19 14 8 25 10 81
0.74 – 0.99 2 4 3 0 12 8 29
0.99 – 1.24 1 2 0 2 5 2 12
1.24 – 1.48 0 2 2 0 4 2 10
1.48 – 2.47 0 1 0 2 8 4 15
વધારે કરતાં 2.47 0 0 0 2 5 2 9
મોટી કુલ 69 263 200 67 196 115 910

ચાર્ટ: વિસ્તાર પ્રમાણે સરેરાશ વાર્ષિક સોદાનું કદ

સ્રોત: IGR, નાઇટ ફ્રેંક રિસર્ચ; ટિપ્પણી: ડેટા 30 મે 2025 સુધી.

સરેરાશ પ્લોટ કદ નાનું હોવા છતાં, પરિવર્તનની વ્યાપકતા નોંધપાત્ર છે, જે શહેરના વિખરાયેલા પરંતુ અત્યંત સક્રિય પુનર્વિકાસ પરિસ્થિતિ તંત્રને દર્શાવે છે. વર્ષો દરમિયાન કરારનો કદ પણ વધ્યો છે. આ બદલાવ મોટા સોસાયટી ક્લસ્ટર્સના ઉદ્ભવ, વધુ સારા એકત્રિત પ્રયાસો અને જમીનની વધુ કાર્યક્ષમ ઉપયોગની દિશા દર્શાવે છે, અને પરિણામે પરિપક્વ થતાં પુનર્વિકાસ પરિસ્થિતિ તંત્રનું પ્રતિક છે.
ગુલામ ઝિયા, સિનિયર એક્ઝિક્યુટિવ ડિરેક્ટર – રિસર્ચ, એડવાઇઝરી, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને વેલ્યુએશન, નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયા, “સોસાયટી પુનર્વિકાસની આર્થિકતા ટકાઉપણાના પરિપ્રેક્ષ્યથી જોઈ જોઈએ. વધારે ગરમ બજારની સ્થિતિ અને જોરદાર કિંમતોમાં વધારાના કારણે, આપણે એવા તબક્કે છીએ જ્યાં અતિશય માંગ અને આક્રમક ઓફર્સ લાંબા ગાળાની ટકાઉપણાને જોખમમાં મૂકે છે. અમારું મૂલ્યાંકન સૂચવે છે કે ₹40,000 પ્રતિ ચો. ફૂટ કરતા ઓછા બજારોમાં ડેવલપર્સે સોસાયટી સાથે કુલ વિસ્તારનો 30–35% કરતાં વધારે ભાગ વહેંચવો નહીં. જયાં કીમતો ₹40,000 થી ₹60,000 પ્રતિ ચો. ફૂટની વચ્ચે હોય, ત્યાં આ પ્રમાણ 35–40% સુધી વધારી શકાય છે, અને ₹75,000 પ્રતિ ચો. ફૂટ કરતાં વધારે કિંમતી જગ્યાઓમાં 50% સુધી પહોંચે છે. આ સીમા કરતાં આગળ, રોકડ પ્રવાહમાં લવચીકતા ગુમ થાય છે અને પ્રોજેક્ટસ અસુરક્ષિત બને છે. તેથી, સોસાયટીઓ અને ડેવલપર્સ બંનેએ તેમની વ્યવસ્થાઓમાં પૂરતો બફર રાખવો અને નાણાકીય રચનાને સમજદારીથી ગોઠવવું આવશ્યક છે, જેથી જો ચક્ર નીચે વળે તો સુધારણા અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવાની પૂરતી જગ્યા રહે.”

લાંબી સમયરેખા, માળખાકીય અવરોધો

અહેવાલમાં ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે કે પુનર્વિકાસ સ્વાભાવિક રીતે એક લાંબા ચક્રનો પ્રયાસ છે, જેમાં પ્રોજેક્ટ્સ સામાન્ય રીતે શરૂઆતથી અંતિમ સોંપણી સુધી 8-11 વર્ષ સુધી ચાલે છે. 2020 માં તેમની સફર શરૂ કરનાર સોસાયટીઓ હવે ફક્ત બાંધકામ અથવા પ્રારંભિક ડિલિવરીના તબક્કામાં પ્રવેશી રહી છે.

કોષ્ટક: કાનૂની સમયરેખા અને જોખમ બિંદુઓ

વ્યાપક પ્રક્રિયા વિગતવાર પ્રક્રિયા લાક્ષણિક અવધિ
પુનર્વિકાસ વિચાર પ્રક્રિયા અને સભ્યોની સંમતિ (2 વર્ષ) પુનર્વિકાસ વિચાર પ્રક્રિયાની શરૂઆત
પુનર્વિકાસ માટે સંમતિ 2 વર્ષ
ડેવલપરની પસંદગી અને વિકાસ કરાર પર હસ્તાક્ષર
(2 વર્ષ) પીએમસી નિમણૂક 6 મહિના – 1 વર્ષ
શક્યતા અહેવાલ 2 મહિના
ટેન્ડર તૈયારી 1 મહિનો
ડેવલપર્સ તરફથી RFP અને પ્રાપ્ત થયેલી બિડ 3 મહિના
ડેવલપરની પસંદગી અને & 79A પ્રક્રિયા 3 મહિના
વિકાસ કરાર 6 મહિના
બાંધકામ પહેલાનો તબક્કો
(1 વર્ષ – 1.5 વર્ષ) IOD રસીદ 6 મહિના – 1 વર્ષ
પી.એ.એ. ૧ મહિનો
સભ્યો દ્વારા વેકેશન 3 મહિના
ડિમોલિશન 2 મહિના
બાંધકામ અને સોંપણી
(3 – 5 વર્ષ) બાંધકામ સમયગાળો 3 – 5 વર્ષ
સોંપણી 2 મહિના

આ વિસ્તૃત સમયસીમા પ્રોજેક્ટ્સને અનેક બજાર ચક્રો, વ્યાજદર પરિસ્થિતિઓ અને નીતિ પરિવર્તનોને સામનો કરવા માટે ખુલ્લું કરે છે. જ્યારે DCPR 2034 અને અન્ય સહાયક ધોરણો હેઠળ પુનર્વિકાસની વ્યાવહારિકતા વધેલી છે, ત્યારે સહમતી બનાવવી, માલિકીની સ્પષ્ટતા અને નાગરિક પરવાનગીઓ અંગે પડકારો હજુ બાકી છે. રિપોર્ટમાં ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે કે, જ્યાં સોસાયટીના હક સ્પષ્ટ છે, દસ્તાવેજીકરણ મજબૂત છે અને સભ્યોની એકરૂપ સહમતિ છે, તે પ્રોજેક્ટ્સ વધુ મજબૂત ડેવલપર્સને આકર્ષે છે અને ઝડપી સમાપ્તિ પ્રાપ્ત કરે છે. વિરુદ્ધ, નબળું દસ્તાવેજીકરણ અથવા લાંબી ચાલતી ચર્ચાઓ પ્રોજેક્ટ્સને વર્ષો સુધી અટકાવી શકે છે, જે વિશ્વાસ અને બજારની તકોને નષ્ટ કરે છે.
જ્યારે મુંબઈ લંબચોરસ વિસ્તરણથી ઊર્ધ્વમુખી નવનિર્માણ તરફ ફેરવાય છે, ત્યારે પુનર્વિકાસ શહેરના આગામી રહેણાંક ચક્રને પરિભાષિત કરશે. 910 સોસાયટીઓ પહેલાથી જ ચાલુ છે અને 44,000 થી વધુ યુનિટ્સની પાઈપલાઇન સામે છે, stakes ઊંચા છે. સફળતા નીતિ આધાર, નાણાકીય રચના અને હિતધારક શિસ્તને સુમેળ કરવાથી નિર્ભર રહેશે, જેથી પુનર્વિકાસને ચક્રીય તકમાંથી સમગ્ર શહેર માટે સ્થાયી નવનિર્માણની વ્યૂહરચનામાં ફેરવવામાં આવે.

– અંત –